Vorsicht bei der Vermietung über AirBnB & Co.!

Gerade in Metropolen und Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Köln wird es immer beliebter: ist man selbst mal für einen längeren Zeitraum ortsabwesend, etwa urlaubsbedingt, vermietet man die eigene Wohnung – teilweise oder komplett – einfach über Internetanbieter wie AirBnB oder Wimdu an Dritte, meist Touristen oder Geschäftsreisende. Ein in der Tat lukrativer Nebenverdienst, mit dem man sich bei Preisen von – je nach Wohnung – durchaus über EUR 100,00 pro Nacht den eigenen Urlaub schnell und einfach refinanzieren kann.

Aber Vorsicht, der Kopfschmerz kommt hier – wie im wahren Leben – oftmals erst nach der Party! Denn sowohl miet- als auch steuerrechtlich gilt es hier, einige Punkte dringend zu beachten:

So ist es dem Mieter gemäß § 540 BGB ohne Erlaubnis des Vermieters untersagt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Sie benötigen daher für die wiederholte kurzzeitige Untervermietung Ihrer Wohnung oder auch nur Teilen davon die ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters. Daran ändert im Zweifel nicht einmal eine mietvertraglich vereinbarte, grundsätzliche Untervermietungserlaubnis etwas. Denn – so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 08.01.2014 (Az. VIII ZR 210/13) – für gewöhnlich finde eine Untervermietung von Wohnraum dergestalt statt, dass der Mieter die Wohnung einem Dritten für unbestimmte Zeit oder zumindest für einen nach Monaten oder Jahren befristeten Zeitraum, also für eine gewisse Dauer, überlässt, und nicht lediglich tage- oder allenfalls wochenweise an Touristen.

Vermieten Sie Ihre Wohnung nichts desto trotz ohne Gestattung Ihres Vermieters an Gäste, kann dieser den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen, wenn auch in der Regel erst nach entsprechender vorheriger – erfolgloser – Abmahnung.

Tipp 1: Vermieter um Erlaubnis fragen!

Viele private Anbieter nehmen die so erzielten, ggf. auch nur geringen Nebeneinkünfte zudem gern „brutto für netto“ mit und vergessen vollkommen die steuerliche Relevanz derartiger Mieteinnahmen.

Denn im Regelfall handelt es sich dabei um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 EStG, welche im Rahmen der eigenen Einkommensteuererklärung selbstverständlich auch anzugeben sind. Ob Sie darauf letztendlich tatsächlich Steuern zahlen müssen, sei einmal dahingestellt, da dies wiederum von unterschiedlichen Faktoren abhängt. So ist z.B. nur der durch die Vermietung erzielte Gewinn – vorbehaltlich der geltenden Grundfreibeträge – zu versteuern, d.h. Sie können Ausgaben wie Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit der Untervermietung, die eigene anteilige Miete o.ä. von den Einnahmen zunächst einmal in Abzug bringen.

Die Aufteilung der Kosten in private Kosten und Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung ist wegen der räumlichen Verflechtung selbstgenutzter und vermieteter Räume allerdings nicht ganz unproblematisch. So hat der BFH mit Urteil vom 22.01.2013 (Az. IX R 19/11) bei längerfristiger Untervermietung eine Aufteilung anhand der Anzahl der Haushaltsmitglieder inklusive der Übernachtungsgäste statt nach Fläche festgelegt. Bei kurzfristiger Vermietung ist die Aufteilung noch nicht abschließend geklärt. Sinnvoll wäre wohl eine Aufteilung nach zeitlichen Gesichtspunkten in Verbindung mit der Anzahl der Haushaltsmitglieder inklusive der Übernachtungsgäste.

Es existiert im Übrigen eine – wenn auch geringe – Freigrenze von EUR 520,00 jährlich für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder für Mieter, die nur einen Teil ihrer Wohnung untervermieten (R 21.2 Abs. 1 EStR 2008).

Sollten sich aus der Vermietung gar Verluste ergeben, müsste wegen der möglichen Verrechenbarkeit mit anderen positiven Einkünften Vorsorge für den Nachweis der Überschusserzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt getroffen werden.

Tipp 2: Einkünfte (und ggf. Kosten) in der Einkommensteuererklärung angeben!

Grundsätzlich unterliegen die Einnahmen aus der Vermietung über AirBnB & Co. zudem auch der Umsatzsteuerpflicht. Gemäß der Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. 1 UStG wird Umsatzsteuer jedoch erst bei Überschreiten der Umsatzgrenzen von EUR 17.500 im Vorjahr und voraussichtlich EUR 50.000 im laufenden Jahr erhoben. Unbedingt zu beachten ist dabei jedoch, dass diese Grenzen sich nicht nur auf die Vermietung über AirBnB & Co. beziehen, sondern auf die gesamte unternehmerische Betätigung des Vermieters. Hat dieser daneben also noch weitere der Umsatzsteuer unterliegende Einnahmen – auch aus anderen Einkunftsarten –, sind diese einzubeziehen.

Tipp 3: Bei hohen Einkünften Umsatzsteuerpflicht prüfen (lassen)!

Sollten Sie die Vermietung in ganz „großem Stil“ betreiben, insbesondere Sonderleistungen wie ein Frühstücksangebot, die Bereithaltung von Personal, etwa eines Zimmerservices, etc. anbieten oder sollten Sie aufgrund des Umfangs eine unternehmerische Organisation benötigen, müsste darüber hinaus über eine etwaige Gewerbesteuerpflicht (Freibetrag hier: EUR 24.500) nachgedacht werden. Dies sollte aber zumindest bei der gelegentlichen Vermietung der selbstbewohnten Wohnung oder nur einzelner Räume dieser Wohnung über AirBnB, Wimdu usw. kaum der Fall sein.

 Unter bestimmten Voraussetzungen, die hier jedoch nicht näher erläutert werden sollen, wären außerdem die Regelungen zur sogenannten Bauabzugsteuer zu beachten. Auch eine Rentenversicherungspflicht für die Einnahmen aus der Vermietung könnte theoretisch eintreten, nämlich dann, wenn die Betätigung als arbeitnehmerähnliche Selbständigkeit angesehen wird.

Zumindest in Hamburg – aber z.B. auch in Berlin oder München – besteht neben miet- und steuerrechtlichen Fragen zudem noch die Problematik des öffentlich-rechtlichen Zweckentfremdungsverbotes. Die entsprechenden Regelungen finden sich im Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz und sollen – aus nachvollziehbaren Gründen – verhindern, dass bestehender Wohnraum zweckentfremdet wird und somit auf dem freien Wohnungsmarkt nicht mehr verfügbar ist.

Als – auf Antrag ggf. genehmigungsfähige – Zweckentfremdung gilt nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 HmbWoSchG (u.a.) auch die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung. Sollte allerdings die vermietete Fläche 50% der Gesamtwohnfläche nicht überschreiten oder die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken zeitlich so beschränkt sein, dass der Charakter der Wohnung als Hauptwohnung unberührt bleibt, soll im Zweifel doch keine Zweckentfremdung vorliegen.

In den Fällen des gelegentlichen „AirBnB-Vermieters“ sollte die Zweckentfremdung daher wohl regelmäßig zu verneinen sein.

Tipp 4: Bei „exzessiver“ Vermietung Zweckentfremdung prüfen (lassen)!

Sollten Sie weitere Fragen zum Mietrecht – privat oder gewerblich, sei es als Vermieter oder als Mieter – haben, steht Ihnen Rechtsanwalt Lars Niedopytalski mit seiner langjährigen Erfahrung jederzeit gern zur Verfügung.

In allen steuerrechtlichen Fragestellungen wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an unseren Kooperationspartner, die Steuerberater der ABA Boller & Appel Partnerschaft mbB.