Verpflichtung des Vermieters zum Schadenersatz bei Ablehnung einer Untervermietung

Nach dem Urteil des BGH vom 11.06.2014 (Az. VIII ZR 349/13) ist ein Vermieter seinen Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhalten, zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er ihnen pflichtwidrig die Untervermietung zweier Zimmer versagt.

Was war geschehen?

Die Kläger waren seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Nachdem einer der Mieter eine befristete mehrjährige Tätigkeit in Ottawa angenommen hatte, hielten die Mieter sich seit November 2010 dann in Kanada auf. Ihre Hausverwaltung unterrichteten sie vorab, nämlich im August 2010, darüber, dass sie beabsichtigten, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiterhin genutzten Zimmers – ab November 2010 und für voraussichtlich zwei Jahre an eine der Hausverwaltung namentlich benannte Person unterzuvermieten. Die Beklagte verweigerte jedoch ihre Zustimmung zur Untervermietung.

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts (AG) vom 04.10.2011 wurde der Vermieter verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

Im vorliegenden Verfahren nahmen die Mieter den Vermieter zudem auf Zahlung der ihnen zwischenzeitlich entgangenen Untermiete in Höhe von insgesamt EUR 7.475,00 nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Vermieters ebenfalls zurückgewiesen.

Auf die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.06.2014 (Az. VIII ZR 349/13) entschieden, dass den Mietern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, habe dieser schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und sei daher zum Ersatz des den Mietern daraus entstandenen Schadens = Mietausfall verpflichtet.

Der Wunsch, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des einen Mieters im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle – so der BGH – ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. Denn § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genüge es beispielsweise, wenn der Mieter – wie hier – ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Der Vermieter sei damit im Ergebnis zur Erteilung der Erlaubnis zur (teilweisen) Untervermietung verpflichtet gewesen. Hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung könne der Vermieter sich zudem auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlaste die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht allein den Mietern zuweisen.

Sollten Sie ebenfalls Fragen zum Mietrecht haben – privat oder gewerblich, sei es als Vermieter oder als Mieter – haben, steht Rechtsanwalt Lars Niedopytalski mit seiner langjährigen Erfahrung an Ihrer Seite.